キャバクラの開業で一番お金がかかるのは内装工事。スケルトンから作ると1,000万円以上かかることも珍しくない。
だから「居抜き物件で始めれば安く済む」と考える人は多い。実際、内装費を大幅に抑えられるのは事実。でも、「安いから」だけで飛びつくと失敗するケースもあります。
この記事では、居抜き物件でキャバクラを始める際のメリットと注意点を整理します。
居抜きのメリット
内装工事費が大幅に抑えられる
最大のメリットはこれ。
スケルトンからキャバクラの内装を作ると、坪単価30万〜60万円が目安。30坪なら900万〜1,800万円。
居抜きなら、前の店の内装をベースにできるので、部分的な改修だけで済むことが多い。改修内容にもよるけれど、数十万〜数百万円で済むケースもあります。
開業までのスピードが早い
スケルトンからの工事は1〜3ヶ月かかるのが一般的。居抜きなら工事期間が短く、早ければ2〜3週間で開業できることもあります。
工事期間が短い＝家賃の空払い期間が短い。物件を契約してから開業するまでの間も家賃は発生するので、この差はけっこう大きい。
設備がそのまま使えることがある
内装だけでなく、冷蔵庫、製氷機、カラオケ機器、ソファなどの設備がそのまま残っている場合もあります。これらを新調すると100万〜300万円かかるので、使えるならかなりの節約になります。
居抜きの注意点
前の店が失敗した理由を考える
居抜き物件が出ているということは、前の店が閉店した（または移転した）ということ。
もちろん、オーナーの個人的な事情で閉店するケースもある。でも、立地が悪い、集客が難しい、近隣トラブルがあったなど、場所自体に問題があって閉店した可能性もあります。
「なぜこの物件が空いているのか」は、必ず確認しておきたいポイントです。不動産業者に聞けば教えてくれることもあるし、周辺の同業者から情報が入ることもあります。
内装の状態を細かくチェックする
居抜きといっても、内装の状態はピンキリ。
閉店してすぐの物件なら状態がいいことが多いけれど、しばらく空いていた物件は注意が必要。空調が劣化している、水回りに問題がある、照明がつかない——こういったケースは珍しくない。
特に確認しておきたい項目:
- 空調設備 — 動くかどうか、フィルターの状態、配管の劣化
- 水回り — トイレ、手洗い、厨房の排水
- 電気設備 — 照明、コンセント、分電盤の容量
- 防音 — 近隣への音漏れの状態
- 害虫 — しばらく空いていた物件は要注意
表面的にきれいでも、設備の中身が劣化していることがある。内装業者に同行してもらって確認するのがおすすめです。
風営法の構造基準を満たしているか
ここが一番重要かもしれない。
前の店がキャバクラ（風俗営業1号）として許可を取っていた物件なら、基本的には構造基準を満たしているはず。ただし、前の店がガールズバーや一般的なバーだった場合、風俗営業許可を取るための構造基準を満たしていない可能性があります。
- 客室の面積が基準を満たしているか
- 照明の明るさが基準を超えているか
- 客室の見通しに関する基準を満たしているか
これらは風俗営業許可の申請時に実地検査でチェックされます。基準を満たしていなければ改修工事が必要になり、「居抜きで安く済むはずだったのに、結局工事が必要になった」ということも起こりえます。
物件を契約する前に、行政書士に相談して、風営法の構造基準を満たしているか確認しておくことを強くおすすめします。
造作譲渡料に注意
居抜き物件では、前の店のオーナーに 造作譲渡料 を支払うケースがあります。
これは、内装や設備をそのまま引き渡す代わりに支払うお金。金額は物件によってまちまちで、数十万円から数百万円まで幅があります。
造作譲渡料は交渉の余地がある場合も多い。前のオーナーが早く手放したい状況なら、減額交渉ができることもあります。
契約形態を確認する
居抜き物件の契約形態には注意が必要です。
前の店のオーナーから直接物件を引き継ぐ場合と、一度スケルトンに戻してから新規契約する場合で、条件が変わってきます。また、ビルオーナーが居抜きでの引き渡しを認めない場合もあります。
賃貸借契約の条件（原状回復義務の範囲、契約期間など）を事前に確認しておくことが大切です。
居抜き物件を探す方法
専門の仲介業者
キャバクラやナイトビジネスの物件を専門に扱っている仲介業者がある。一般的な不動産サイトには出てこない物件を扱っていることが多いので、活用する価値はあります。
同業者のネットワーク
この業界は同業者のつながりで物件情報が回ることが多い。閉店を検討しているオーナーから直接話が来ることもあります。
不動産ポータルサイト
最近は、居抜き物件を専門に掲載しているポータルサイトも増えている。ナイト業態に特化したものだと物件探さナイトや水商売店舗物件.comがある。一般的な飲食の居抜きサイトよりキャバクラ向けの物件が見つかりやすい。ただし、用途地域の確認は自分でする必要があります。
居抜きで開業する場合のチェックリスト
物件を決める前に確認しておきたいこと:
- 前の店の閉店理由
- 用途地域の確認（風俗営業が可能か）
- 保全対象施設からの距離
- 風営法の構造基準を満たしているか
- 空調・水回り・電気設備の状態
- 造作譲渡料の金額と交渉余地
- 賃貸借契約の条件（原状回復義務など）
- ビルオーナーの承諾
まとめ
居抜き物件は、キャバクラの開業費用を大幅に抑えられる有力な選択肢。内装工事費だけでなく、開業までのスピードが早いことも大きなメリットです。
ただし、「安いから」だけで飛びつくのはリスクがある。前の店の閉店理由、設備の状態、風営法の構造基準——これらを確認せずに契約すると、想定外の出費が発生することもあります。
物件を契約する前に行政書士に相談すること。内装業者に設備の状態を見てもらうこと。この2つをやっておくだけで、リスクは大幅に減らせます。
開業準備の全体像は「キャバクラ開業の流れ」も参考にしてみてください。
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